某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积 2000平方米，占地面积 400平方米，月租金 24万元，土地的回报率为 6%，建筑物的回报率为 8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为 40年，税费为年租金收入的 18%，管理费按年租金的 2.5%计，年空置损失以半月租金计，维修费按年租金的 4%计，年保险费为 10万元。评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1万元。 要求:用建筑物残余估价法评估该建筑物的价值。 (计算结果以"万元"为单位，小数点后保留两位)
年租金收入＝24*12-24*0.5=276 万元（1 分）年总费用＝276*（18%＋2.5%+4%）+10=77.62 万元（1 分）年净收益=年租金收入-年总费用=276-77.62=198.38 万元（1 分）土地的净收益＝1*400*6%=24 万元（1 分）建筑物的净收益＝ 198.38-24=174.38 万元（1 分）建筑物折旧率＝1/使用年限*100%=1/40*100%=2.5%。建筑物的价值（剩余使用年限（40 年）纯收益的现值）=年纯收益*年金现值系数（P/A， R，N） =174.38*[1-1/（1+8%+2.5%） 40 ] ÷（8%＋2.5%） =174.38*9.3483=1630.16 万元（5 分）
