东湖房地产开发公司于2014年2月受让一宗土地使用权,根据转让合同支付转让方地价款8000万元,当月办好土地使用权权属证书。2014年3月至2016年5月中旬该房地产开发公司将受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6300万元;发生的利息费用为350万元(不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明)。2016年5月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租,6月起租(2016年6~12月该公司取得不含增值税租金收入共计60万元);其余部分于2016年6月对外销售,共计取得不含增值税销售收入21000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中,共计发生管理费用500万元.销售费用480万元。上述支付的款项均
取得合法有效凭证(说明:该公司适用的城市维护建设税税率为7%﹔教育费附加征收率为3%﹔契税税率为3%;其他开发
费用扣除比例为5%;增值税选择适用简易计税方法,出租不动产已缴纳增值税3万元,销售房地产已缴纳增值税1050万元)。
要求:根据上述资料,计算:(l)该房地产开发公司2016年6~12月该公司共计应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和房产税;(2)该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本;(3)该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本;(4)该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用;(5)该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额;(6)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
(1)城市维护建设税和教育费附加=1053×(7%+3%)=105.3万元。
房产税=60×12%=7.2万元。(2)土地成本=(8000+8000×3%)×60%×80%=3955.2万元。(3)开发成本=6300x80%=5040万元。(4)开发费用=350x80%+(3955.2+5040)×5%=729.76万元。(5)写字楼土地增值税的增值额=21000-3955.2-5040-729.76-1050×(7%+3%)-(3955.2+5040)×20%=9371万元。(6)增值率=9371÷(210o0-9371)×1O0%=80.58%。
应纳土地增值税=9371×40%-11629×5%=3166.95万元。
