某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？ 【解】 (1)项目总开发价值 ①项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2 ②标准层每层建筑面积：[22000-4000X(1-60%)X4]m2/10=1560m2 ③项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元 ④销售税费：26400万元X3.0%=792万元 ⑤项目总开发价值：(26400—792)万元=25608万元 (2)项目总开发成本 ①土地费用：5000万元 ②建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元 ③专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用)： 7700万元X8%=616万元 ④其他工程费：460万元 ⑤管理费用：(5000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元 ⑥财务费用 a.土地费用利息： 7700万元X[(1+10%/4)3X4—1]=2655.64万元 b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (7700+616+460+413.28)X[(l+10%/4)(2/2)X4—1]万元=953.97万元 c.融资费用：(2655.64+953.97)万元X10%=360.96万元 d.财务费用总计：(2655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元 ⑦市场推广及销售代理费用：26400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元 ⑧项目总开发成本： (5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元 (3)开发利润：(25608-20799.85)万元=4808.15万元 (4)成本利润率:4808.15/20799.85X100%=23.12%
改错如下： (1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2 (2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元 (3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元 (4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元 (5)土地费用利息： 5000万元X[(1+12%/4)3X4—1]=2128.80万元 (6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息： (7700+616+460+482.16)X[(l+12%/4) (2/2)X4—1]万元=1161.98万元 (7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元 (8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元 (9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元 (10)项目总开发成本： (5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元 (11)开发利润：(24 684—18802.02)万元=5881.98万元 (12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28%
