某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入： 第一年投入资金9000万元，全部为自有资金； 第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金； 第三年投入资金12750万元。 该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。 假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。 在贷款利息最少条件下，求： (1)该项目的借款计划和还款计划。 (2)该项目全部投资内部收益率。 (3)该项目自有资金财务净现值。
第一问解答
借款计划的原理：借款＝当年投资-自有资金-预售收入
1）销售收入
第一年末:无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
2）借款
第1年初：无借款
第2年初：13250-3250＝10000（万元）
第3年年初：12750-7750＝5000（万元）
3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款；
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600＝5000（万元）
可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还
4）第5年初（第4年末）还款情况：
第5年初需偿还本息5000×（1+10%）＝5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
第二问解答：
（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（万元）
（2）第5-40年年末运营成本估算：1350×20%＝270（万元）
全部投资现金流量表
当求内部收益率只能采用试算法与插值法
当i1＝15%时
NPV1＝-9000＋
＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11
＝450.52（万元）
由于NPV大于零，所以必须增大I
当i2＝16%时
NPV2＝-9000＋
＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64
i1＝15%，NPV1＝450.52（万元）
i2＝16%，NPV2＝-398.64（万元）
第三问解答
自有资金现金流量表
