某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。 该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。 资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100)，分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。 按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。 要求： 计算该办公楼的评估值。
（1）确定重置成本 前期费用＝建安综合造价*2%＝（3785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8万元 期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5万元 利息＝（建安工程造价＋期间费用）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2＋前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率 ＝（4490＋224.5）×1×4.35%×1/2＋89.8×1×4.35%＝106.4467万元 利润＝（建安工程造价＋期间费用＋前期费用）×利润率 ＝（4490＋224.5＋89.8）×5%＝240.215万元 重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润 ＝4490＋89.8＋224.5＋106.4467＋240.215＝5150.962万元 （2）成新率的计算 ①年限法成新率的确定 成新率＝（50－7）/50×100%＝86% ②打分法成新率的确定 成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100% ＝（92×85%＋69×10%＋88×5%）÷100×100%＝89.5% ③加权平均综合成新率的确定 综合成新率＝86%×0.4＋89.5%×0.6＝88.1% （3）评估值计算 评估值＝重置成本×综合成新率＝5150.962×88.1%＝4537.998万元
