(2019年真题)某企业拟转让部分不动产，委托评估机构进行评估，评估基准日为2018年12月31日，资产评估专业人员拟采用剩余法进行评估，相关情况如下：
评估对象为在建的综合楼项目，土地用途为综合用地，于2018年12月31日取得土地使用权，土地使用年限为50年，占地面积6125平方米，发展程度达到红线外“六通一平”。
规划建筑用途为办公和商业，总建筑面积为19600平方米，可销售面积为15600平方米，建筑经济寿命为70年，截至评估基准日，已完成全部主体结构和部分装修，设备安装工程施工。评估对象产权状况良好，无他项权利设定。
经现场勘探和广泛调查研究，资产评估专业人员做出以下判断和假设：
评估对象的规划用途为其最佳发展用途，估计后续合理开发期为1年。
开发完成后采用出租方式经营，预计平均租赁价格(不含税)为3.5元/平方米/天，平均空置率为5%，出租期间年运营费和税费为年租赁收入的20%，假设租金及税费为年末一次发生：综合楼续建开发成本为2000元/平方米，续建期间管理费为续建开发成本的2%，续建成本费用均在续建期间内均匀投入，开发利润为总开发价值的15%。
评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率为4.35%，不动产报酬率为8%，年金现值系数见下表：
年金现值系数表(8%)
根据上述资料，按要求解答，计算下列问题。
(计算结果保留小数点后2位)
要求：
1.运用剩余法评估不动产应遵循的前提条件有哪些？
2.运用剩余法评估时，评估人员需从哪些方面调查不动产的整体情況？
3.假设评估对象开发完成后即可完成出租，不考虑经营期租金的增减变化，土地使用年限期满后不再续期，届时建筑物余值为1000元/平方米。计算评估对象开发完成后的年净收益及总体开发价值。(金额单位：万元)
4.假设该不动产转让价按照基准日评估价值V确定，计算续建的成本费用，投资利息和投资利润。(金额单位万元，不考虑其他未提及的税费)
5.列出剩余法计算待开发不动产价值的公式，计算评估价值V。(金额单位万元)
（1）运用剩余法必须遵循以下前提条件：
①不动产开发必须有明确的规划，且规划应得到相关规划部门的批准，并在有效期内。
②假设土地或不动产的利用方式为最高最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。
③售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，在正确分析不动产市场行情，掌握不动产市场中的有关数据信息的情况下，与当地不动产市场的实际相吻合。
【多余】剩余法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的不动产售价的推测，只要做到这两项具有一定的准确性，剩余法的可靠性也就有了一定的保证。
（2）调查不动产及其开发项目的整体情况：
①不动产及其开发项目的总体规划、建筑规模、总投资、建设分期情況、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等。
②调查不动产及其开发项目占有土地的情况，包括土地位置（包括所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状）、土地实物状况（包括面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等）、土地利用限制条件（包括土地政策的限制，城市规划、土地利用规划的制约等）。
③调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等
为了3分的题 ，你愿意打这么多字吗？
即，做题思路：抓关键词，简化表述
（3）年净收益
＝15600×3.5 ×365×（1－5%）×（1－20%）÷10000
＝1514.60（万元）
注：计算中“÷10000”，是将计算单位转换成万元。
总体开发价值
＝1514.6×（P/A，8%，49）＋0.1×19600÷（1＋8%）49
＝1514.6×12.2122＋1960÷（1＋8%）49
＝ 18541.73 （万元）
普通年金公式：
总体开发价值
（4）续建的成本费用
＝0.2×19600＋0.2×19600×2%
＝ 3998.4（万元）
续建的投资利息
＝V×[（1＋4.35%）1－1]＋3998.4× [（1＋4.35%）0.5－1]
＝0.0435V＋86.04
续建的投资利润
＝（V＋3998.4）×15%
＝0.15V＋599.76
（5）待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值－续建开发成本－续建管理费用－续建投资利息－续建部分销售税费－续建投资利润－投资者购买待开发不动产应负担的税费
V＝ 18541.73 －3998.4－0.0435V－86.04－0.15V－599.76
1.1935V＝13857.53
V＝11610.83（万元）
