某资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元，其中抵押贷款1700万元，其余均为信用贷款。 资产管理公司与债务企业协商后决定采用债务重组方式处置该资产。为了确定债权价值，特委托评估公司对债务企业进行偿债能力分析评估。 评估公司经过调查发现： (1)债务企业已处于关停状态，生产难以恢复；能够取得齐全的财务会计资料。 (2)截至评估基准日，债务企业有效资产为3925万元，有效负债为6250万元；需要优先偿还的一般债务包括应付工资、应付福利费、应交税费等合计共93万元；清算及中介费按照有效资产的2%进行扣除。 (3)债务企业以自有的机器设备抵押给其他金融机构获得贷款300万元，本次机器设备评估值为285万元，全部用于优先偿还其他债务，不足偿还的部分作为一般债务。 (4)在拟处置的债权中，有1700万元的抵押贷款，对应的抵押物是厂房的土地使用权，本次土地使用权的评估价值为2200万元，应作为委托人优先受偿债务，土地评估价值超出贷款金额部分用于偿还一般债务。 要求： (1)评估机构应该采用什么方法分析债权价值并简述理由。 (2)不考虑或有收益等其他因素对受偿比例的影响，请计算该不良债权的受偿比例。(计算结果保留两位小数)
（1）评估机构应该采用假设清算法分析债权价值。
因为债务企业已处于非持续经营状态，存在有效资产且能取得较齐全的财务会计资料，属于假设清算法的适用范围。
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资产项优先扣除项目
=优先偿还抵押债务+优先偿还一般债务+优先扣除的费用项目
=1985+93+78.5
=2156.5（万元）
负债项优先扣除项目
=优先偿还抵押债务+优先偿还一般债务
=1985+93
=2078（万元）
那么，根据一般债权受偿比例求得不良债权中的一般债权受偿金额为：
不良债权的一般债权受偿金额
=（不良债权总额-优先债权受偿金额）×一般债权受偿比例
=（4400-1700）×0.42
=1134（万元）
不良债权总受偿金额
=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额
=1700+1134
=2834（万元）
不良债权受偿比例
故该资产管理公司拟处置金融不良资产4400万元（其中抵押贷款1700万元，担保贷款450万元）。可变现价值不低于64%。
