2016年6月8日，恒兴公司与赵晓阳签订《商品房认购书》。约定恒兴公司将其开发建设的立新小区A栋1层4号房出售给赵晓阳，房价款75万元，赵晓阳在签订《认购书》时交付定金2万元，其余购房款于2016年6月10日一次性付清，恒兴公司应于2016年7月25日以前与赵晓阳换签正式《商品房买卖合同》，并于2017年5月31日以前交付该房屋．《认购书》签订以后，赵晓阳于2016年6月11日向恒兴公司交付了全部购房款，恒兴公司开具了正式收款收据。但恒兴公司没有按《认购书》的约定与赵晓阳换签《商品房买卖合同》，亦未交付该房屋。赵晓阳要求恒兴公司履行《认购书》的约定，与其签订《商品房买卖合同》，未果，于是起诉至人民法院经查，恒兴公司开发建设的立新小区5-16层已取得商品房预售许可证，但1~4层至今未取得商品房预售许可证。
问题：
（1）本案《认购书》能否被认定为商品房买卖合同？为什么？（4分）
（2）我国商品房预售需要具备哪些条件？（4分）
（3）本案《认购书》是否有效？为什么？（3分）
（1）本案《认购书》应认定为商品房买卖合同。（1分）根据最高人民法院《关于市理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房馅售管理办法》第十六条规定的商品房买变合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（2分）赵晓阳与恒兴公司所签订的《商品房认购15》已经就商品房交易的基本内容作了具体明确的约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，双方约定的房款也已全部付清。因此，本案《认购书》应当认定为商品房买卖合同。（1分）
（2）根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：
①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（1分）
②持有建设工程规划许可证和施工许可证：（1分）
③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（1分）
④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。（1分）
（3）本案《认购书》被认定为商品房买卖合同，但该合同无效。（1分）根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（1分）本案中恒兴公司在原告起诉前未取得涉案商品房1—4层的预售许可证，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，因而应当认定为无效合同。（1分）
