某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价的0.2%,土地资

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某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为6000平方米,并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼,建筑面积24000平方米,全部用于出租,每年实收租金约为2800万元,该写字楼的经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查,当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元,空置率在8%左右,每年需支付的管理费为年租金的2.5%,维修费为重置价的1.5%,税金为年租金的18%,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格(包括总价和单价)(计算结果以元为单位,取整)

(1)年总收益=120×12×24000×(1-8%)=31,795,200元; (2)年总费用=31,795,200×(2.5%+18%)+4800×24000×(1.5%+0.2%)=8,476,416元; (3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元; (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元; (5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元; (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10%+1÷46)=13,440,000元; (7)土地纯收益=23,318,784-13,440,000=9,878,784元; (8)土地总价=9,878,784×[1-1÷(1+8%)46]÷8‰=119,902,840元; (9)土地单价=119,902,840÷6000=19,984元/平方米; (10)土地单价(楼面价)=119,902,840÷24000;=4,996元/平方米

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