简述房地产开发贷款的特点。
（1）房地产开发贷款的性质是固定资产贷款还是流动资金贷款，视具体项目而定。对于将建造的房地产周于出租等经营活动，依靠经营中的现金流量（主要是利润和折旧）偿还贷款的，属于固定资产贷款；建造的房地产用于出售，以销售收入偿还贷款的，可以视为流动资金贷款。由于房地产开发属于全社会固定资产投资的范围，因此许多人认为房地产开发贷款均属固定资产贷款。 （2）房地产开发项目往往由投资者组成的项目公司建设和销售，对这种公司的贷款类似于项目贷款，贷款时尚无业绩可言，甚至没有财务报表，因此，贷款的偿还主要取决于项目的经营情况，项目的销售利润是还本付息来源。对此类贷款的授信风险分析需注意其特殊性，并完善担保，重视第二还款来源。 （3）房地产开发贷款经常出现在建工程抵押的情况，即房地产开发商以合法方式取得的土地使用权连同在建项目的投入资产设定抵押，作为贷款担保。对在建工程这种抵押方式要认真评估，控制抵押率，并慎重对待有关法律手续。 （4）房地产贷款的批发业务与零售业务有密切联系，开发贷款的偿还需要项目销售顺利，而发放购房贷款可以促进房屋的销售，将项目风险转化和分散，同时银行贷款效益得以最大化。
