试论述不动产物权变动的登记生效主义及其例外。
登记生效主义，即：(1)不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力(《物权法》第9条第1款)；(2)物权变动发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时(《物权法》第14条)。登记生效主义存在以下例外：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记(《物权法》第9条第2款)。(2)非依法律行为而发生的不动产物权变动，主要包括：①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力(《物权法》第28条)；②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力(《物权法》第29条)；③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力(《物权法》第30条)。(3)对土地承包经营权、宅基地使用权和地役权的例外规定。具体地说，①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；县级以上地方人民政府应当向土地承包权人发放相关权利证书，并登记造册，确认土地承包经营权(《物权法》第127条)。但是，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人(《物权法》第129条)。②宅基地使用权的取得，转让和消灭，不以登记为生效要件。但已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记(《物权法》第155条)。③地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人(《物权法》第158条)。
