用收益法对土地使用权进行评估时，为什么不能使用实际收益?
土地的收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。若以实际收益为基础进行还原计算，会得到不切合实际的结果。如城市中的一块空地，目前未做任何使用，实际收益为零，甚至是负数(因为要缴纳各种税费)，但并不表示这块空地不具有收益价值；再如某企业占用一块交通便利的土地，但由于经营不善，由总收入减去总费用所得的结果可能是负数，但也不意味着这块土地无价格。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
