试述土地的个别因素对房地产价格的影响。
答：（1）区位：市中心区位置适中，商业集中，通达度好，城市设施齐全故地价高；郊区情况相反，故地价很低。
（2）土地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。
（4）地质条件越优地价越高；土地平坦，地价较高。
（5）容积率的高低取决于城市规划，容积越大，地价越高。
（6）用途不同，地价不相等，一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的。
（7）土地使用年期在年地租不变的前提下，年期越长，地价越高。
