据调查，该建筑物的造价为2000元/平方米，家具设备原值4万元，耐用年限设定为10年，残值率为4%。根据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的3%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。（确定资本化率是10%）
答：（1）房地产税=年租金×12%=54000×12%=6480（元）
（2）管理费=年租金×3%=1620（元）
（3）房屋原值=110×2000=220000（元）
（4）修缮费=房屋原值×2%=220000×2%=4400（元）
（5）保险费=房屋原值×3%=220000×3%=660（元）
（6）家具设备折旧额=4000×（1-4%）÷10=3840（元）
（7）年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000（元）
计算净收益：年净收益=年有效毛收入-年总运营费用=54225-17000=37225（元）
确定资本化率：调查估价对象类似房地产的一般资本化率，参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平，确定评估对象的资本化率为10%。
计算房地产价格：据查，该房地产的耐用年限为60年，在估价时点房地产已出租使用2年，未来可获得净收益的年限为60-2=58年，应选用净收益不变有限年限的公式计算：V=37225÷10%×[1-（1+10%）58]=370770.69（元）
确定估价结果：根据估价对象的具体情况，最终确定其1999年10月初的正常交易价格为37万元，约合每平方米建筑面积3364元。
