试述房地产信托融资与REITs的区别。
房地产信托融资与REITS的区别：
（1）REITS实质为证券化的产业投资基金；国内现有的房地产信托在实践中大多是作了债权融资安排，收益主要为贷款利息。
（2）REITS既可以直接持有运营不动产，也可以间接投资不动产。REITS对直接持有运营的不动产享有法律上的权属。房地产信托融资不转移信托财产的权属。
（3）REITS的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。
（4）REITS通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，以实现投资风险分散化。房地产信托资金投向基本由房地产开发商主导，投资以单一项目为主，不具组合效果。
（5）中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1-3年；而国际上发行的大部分的REITS产品周期在8-10年，也有无固定期限的。
（6）REITS的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供受益权转让服务，流动性较差。
（7）在税收待遇上，我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税。REITS则往往被赋予特殊的税收地位。
