本次估价背景情况如下： 估价对象为某市唯一的大型商业中心，建筑面积为9.8万平方米，已开业三年，整体运营，经营状况良好。房地产估价机构接受委托对该商业中心进行房地产抵押估价，以下为该估价报告中的“估价方法适用性分析”内容片段： 四、估价方法适用性分析 1.估价方法选用要求 根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)，常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法，估价方法选用应符合下列规定： (1)估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。 (2)估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。 (3)估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。 (4)估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法、成本法测算的，应选用假设开发法。 2.估价方法选用 (1)估价对象所在区域有大量的临街商铺转让的交易实例，可选用比较法进行估价。 (2)估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法。 (3)估价对象为商业中心的整体房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，可选用成本法进行估价。 (4)估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜力，故本次估价不选用假设开发法。 3.估价技术路线 (1)比较法，收集同类房地产的交易实例，选取3个可比实例。建立比较基础后，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，计算比较价值。 (2)收益法：具体采用全剩余寿命模式进行测算，确定估价对象的持有期、期间收益，期末转售收益及报酬率。代入相应公式求取估价对象收益价值。 (3)成本法：采用房地合估路径测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧，得到估价对象成本价值。 (4)对以上估价方法的结果进行校核、比较分析，确认各个测算结果无差错及其之间差异 的合理性，综合确定估价对象未设定法定优先受偿权下的价值。 (5)估价对象未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款，得到估价对象抵押价值。
1.“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法、成本法测算的，应选用假设开发法”错误，改为：“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法，收益法测算的，应选用假设开发法。” 2.“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用直接资本化法”错误，改为：“估价对象为正常经营的商业中心，属收益性房地产，可选用收益法进行估价并优先选用报酬资本化法。” 3.“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，不具有再开发潜 力，故本次估价不选用假设开发法。”错误，改为：“估价对象为正常经营使用的房地产，其使用现状符合规划和法定要求，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故本次估价不选用假设开发法。”
