指出并改正下列房地产估价文书的错误
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料(表4-8)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表4-8估价对象相关资料
(一)年有效毛收入
22000×50×12×(1－10％)＝11880000元
(二)年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
(三)年净收益
年净收益＝(一)项－(二)项＝11880000－2195740＝9684260元
(四)估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/(1+5%)50]=176795128.7元(取整)
1.年维修费用计算错误： 25000×2000×2％＝1000000元 2.管理用房未出租不应算空置： 年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元 3.遗漏房产税： 有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元 4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。 8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
