下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处
房地产估价报告
估价报告编号：××估字第××号
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××(注册号：×××)、×××(注册号：×××)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日
致估价委托人函(略)
目录(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
(一)估价委托人(略)
(二)房地产估价机构(略)
(三)估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(四)估价对象
1.实物状况
(1)土地状况
估价对象位于××区××街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”(土地其他情况略)。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
2.权益状况
(1)土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，产权人为××公司，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期(其他情况略)。
(2)房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000m2(其他情况略)。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况(略)
(五)价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六)价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
(七)估价原则
1.独立、客观、公正原则(说明略)；
2.合法原则(说明略)；
3.最高最佳利用原则(说明略)；
4.替代原则(说明略)；
5.价值时点原则(说明略)；
6.谨慎原则(说明略)。
(八)估价依据
1)《中华人民共和国物权法》；
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3)《中华人民共和国土地管理法》；
4)中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5)《国有土地上房屋征收评估办法》；
6)《房屋征收评估委托书》；
7)《房屋征收评估委托合同》；
8)委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
9)估价对象的《房屋租赁合同》；
10)注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
其他内容略。
(十)估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)。
(十一)注册房地产估价师
(十二)实地查勘期(略)
(十三)估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
一、估价对象描述与分析
(一)估价对象区位状况描述与分析(略)
(二)估价对象实物状况描述与分析(略)
(三)估价对象权益状况描述与分析(略)
二、市场背景描述与分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适应性分析(略)
五、估价测算过程
1.采用比较法确定估价对象价值
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例
(2)比较因素说明表
(3)比较因素情况修正表
房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略。
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430(元)。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／(1+Y)n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／m2(测算过程略)。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略)，最终求出：报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，价值时点至剩余土地使用年限到期为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。。
(4)价格评估确定(详见下表)
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价：7444.35元／m2；
收益法评估总价：22333038.05元。
六、估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430(元)
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)
附件(略)
1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期； 2.缺少估价师声明的内容； 3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响； 4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则； 5.估价结果报告估价依据中缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》； 6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字； 7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误； 8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；； 9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析； 10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势； 11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。 12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明； 13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）； 14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
