估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层，总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下， (1)建筑安装工程费： 1)土建工程直接费： ①基础工程：99.54元/m2 ②墙体工程：80.11元/m2 ③梁板柱工程：282.37元/m2 ④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元/m2 ⑤楼梯混凝土工程：31.82元/m2 ⑥零星混凝土工程：25.32元/m2 ⑦屋面工程：20.42元/m2 ⑧脚手架工程：25.54元/m2 ⑨室外配套工程：142.67元/m2小计：781.44元/m2 2)安装工程直接费： ①电梯工程：130.00元/m2(其中：人工费9.00元/m2) ②给排水工程:85.22元/m2(其中：人工费12.32元/m2) ③采暖通风工程：70.34元/m2(其中：人工费9.83元/m2) ④电气工程：112.65元/m2(其中：人工费7.59元/m2) ⑤消防工程：16.62元/m2(其中：人工费2.58元/m2) ⑥综合布线工程：30.45元/m2(其中：人工费4.85元/m2) 小计:445.28元/m2(其中：人工费46.17元/m2) 3)装饰装修工程直接费： ①门窗工程：135.00元/m2(—次性包死承包价) ②内部装饰工程：455.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2) ③外墙玻璃幕等工程:311.00元/m2(—次性包死承包价) 小计：901.50元/m2(其中：人工费45.16元/m2) 4)土建部分的综合费率为土建工程直接费的14.25%，安装部分的综合费率为安装工程人工费的79.08%，装饰装修部分的综合费率为装饰装修工程人工费的75.90%，税金为3.445%。 (2)专业费用：建筑安装工程费的6%。 (3)管理费用:建筑安装工程费与专业费用之和的3%。 (4)销售费用：售价的3%。 (5)投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。 (6)销售税费:售价的5.53%。 (7)开发利润：投资利润率为20%。 【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： (1)建筑安装工程费 ①土建工程费=[781.44XC1+14.25%)]X(1+3.445%)元/m2=923.55元/m2 ②安装工程费=(445.28+45.16X79.08%)X(1+3.445%)元/m2=497.56元/m2 ③装饰装修工程费=(901.50+46.17X75.90%)X(1+3.445%)元/m2=968.81元/m2 ④单位建筑安装工程费=(923.55+497.56+968.81)元/m2=2389.92元/m2 建筑安装工程费总额=2389.92元/m2X8247m2=1970.97万元 (2)专业费用=1970.97万元X6% =118.26万元 (3)管理费用=(1970.97+118.26)万元X3% =62.68万元 (4)销售费用=VbX3% =0.03Vb万元 以上(1)至(4)项费用之和=(2151.91+0.03VB)万元 (5)投资利息=(2151.91+0.03Vb)X[40%(1+5.76%)1.5+60%(1+5.76%)0.5-1] =(112.10+0.0018Vb)万元 (6)销售税费=VbX5.53% =0.0553Vb万元 (7)开发利润=(2151.91+0.03Vb)X20% =(430.38+0.006VB)万元 (8)Vb=2151.91+0.03Vb+112.10+0.0018VB+0.0553VB+430.38+0.006VBVb=2970.99万元 建筑物重置单价=(2970.99+0.8247)元/m2=3602.51元/m2
改错如下： (1)安装工程费= (445. 28 + 46. 17X79. 08%) X (1 + 3. 445%)元/m2 =498. 39 元/m2 (2)装饰装修工程费=(901. 50 + 45. 16 X 75. 90%) X (1 + 3. 445%)元/m2 = 968. 01 元/m2 (3)单位建筑安装工程费= (923. 55 + 498. 39 + 968. 01)元/m2 =2 389. 95 元/m2 (4)建筑安装工程费总额=2 389. 95元/m2 X8 247m2=1 970. 99万元 (5)专业费用=1 970. 99万元X6% = 118. 26万元 (6)管理费用=(1 970. 99 + 118. 26)万元X3% = 62. 68 万元 以上费用之和=(2 151.93 + 0. 03VB)万元 (7)投资利息=(2 151. 93 + 0. 03VB)X[60%(1+ 5. 76%)0.5+40%(1+ 5. 76%)0.5-1] = (137. 59 + 0. 001 9VB)万元 (8)开发利润=(2 151. 93 + 0. 03Vb)X20% = (430. 39 + 0. 006VB)万元 (9)VB = 2 151. 93 + 0. 03Vb + 137. 59 + 0. 001 9VB + 0. 055 3VB + 430. 39 + 0. 006VB Vb = 2 999. 46 万元 建筑物重置单价=(2 999. 46 + 0. 824 7)元/m2 =3 637. 03 元/m2
