房地产估价报告封面及目录(略)
致委托估价方函(略)
估价的假设和限制条件(略)
某房地产拆迁补偿价值评估报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，法人代表：XX,地址：某市某路某号，联系电话：XXXX—XX
XXXXXX。
二、估价方
某房地产价格评估有限公司，法人代表：XX，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一
级，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2,绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪;南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅
某号。
估价对象的土地开发程度为“七通一平”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。
五、估价时点2003年4月25日。
六、价值定义
本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。
七、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1.考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本X成新率由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。
2.采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
3.对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
房地产市场价格评估单价为=23273元/m2房地产市场价格评估总价为=12798754元十、估价人员(略)
十一、估价作业时间(略)
十二、估价报告的有效期(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、估价测算过程
(一)市场比较法
1.比较交易案例的选择。
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有不同的用途；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下两个比较交易案例：
(略)
2.经计算，比准价格为9543元/m2。
(二)成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本X土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本X成新率得到估价对象房地产的价格。
1.土地取得成本
土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、拆迁安置补偿费。
委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。
(2)毛地价款。
选取三个经XX市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)1998年6月审定的XX别墅，地面毛地价为1200元/m2;
2)1999年2月审定的XX别墅，地面毛地价为1350元/m2；
3)1998年6月审定的XX别墅，地面出让金为900元/m2。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取
1300元/m2。
(3)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则：
贷款利息=(2300+1300)元/m2X2X5.49%=395元/m2
(4)开发利润。
利润率取30%,则：
开发利润=(2300+1300)元/m2X30%=1080元/m2
(5)销售税费。取(1)+(2)+(3)的8.5%。
销售税费=(2300+1300+395)元/m2X8.5%=339元/m2
(6)小计。
(2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2
(7)土地使用年期修正。
年期修正系数={1—[1/(1+R)N]}/{1—[1/(1+R)M]}
式中，R为土地还原利率，取值为6%;N为宗地剩余使用年期，取61年;M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5414元/m2X(l350+588)m2=10492332元(取整)。
2.建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本。
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据XX市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200~1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等)。根据XX市的有关规定，电贴费为270元/(kV.A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV*A)X60W+1000=16元/m2(取整)。由此各项费用计算结果见表3—39。
因此建造成本为1816元/m2。
(2)不可预见费。
按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同)：
1500元/m2X8%=120元/m2
(3)专业人士费。
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816元/m2X8%=145元/m2
(4)小计。
(1816+120+145)元/m2=2081元/m2
(5)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行1~3年期贷款利率5.49%计算。
贷款利息=2081元/m2X2X5.49%=228元/m2
(6)开发利润。
利润率取30%，则：
开发利润=2081元/m2X30%=624元/m2
(7)销售税费。
含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为：
(2081+228+624)元/m2X8.5%=249元/m2
(8)建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m2
3.建筑物的成新率
建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1一(1—0)/60X10=83.33%
4.房地产价格
房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价
=10492332元+3182元/m2X83.33%X549.94m2=11950531元(取整)
5.房地产单价
房地产单价=11950531元/I350m2=8852元/m2(取整)
四、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产单价=(9543X0.77+8852X0.23)元/m2=9384元/m2(取整)
房地产总价=9384元/m2X1350m2=12668400元(取整)(大写:壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整)
(1)估价报告中缺少估价师声明的内容。 (2)估价目的中为委托人提供法定依据欠妥。 (3)价值定义中价格为估价对象在将来的市场价格不妥。 (4)估价结果报告中缺少估价依据的内容。 (5)估价原则中缺少最高最佳使用原则。 (6)成本法对土地和建筑物价格进行评估的计算公式错误。 (7)首选成本法进行估价是不妥的，前后矛盾。 (8)估价技术报告中缺少市场背景分析的内容。 (9)估价时选择了两个比较交易案例不妥。 (10)市场比较时选择与估价对象具有不同的用途不妥。 (11) 土地取得成本中的销售税费计算错误。 (12)土地取得成本中的贷款利息中的利率按银行5年期贷款利率计算不正确。 (13)建筑物重置成本中的贷款利息计算不正确。 (14)房地产单价的计算错误。 (15)估价结果确定中的房地产总价计算错误。
