估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)估价对象实物状况(略) (二)估价对象权益状况(略) (三)估价对象区位状况(略) 四、估价目的 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 五、价值定义 估价对象于估价时点的公开市场价值。 六、估价时点2008年9月5日。 七、估价依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。 3.《房地产估价规范KGB/T50291—1999)。 4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号)。 5.?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。 6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市〔2002〕148号)。 7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74 号)。 8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许(2008)第XX号)。 9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。 10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。 八、估价原则(略) 九、估价方法 由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义 略)。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告使用期限(略)
1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。 3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。 4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
