某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。 请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)
具体计算过程如下： （1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）； （2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）； （3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）； 或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）； （4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）； （5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）； （6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）； （7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）； （8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。
