某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
收益法，组合技术 1.（1）求取房地产年净收益 有效毛收入： 1）押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元） 2）其他收入＝15（万元） 3）写字楼租金年净收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（万元） 有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元） 运营费用＝200＋40＝240（万元） 年净收益＝1376.85－240＝1136.85（万元） （2）求取建筑物价值 设土地年净收益为A （A//7%）×[1－1/（1＋7%）35]＝3000（万元） 土地年净收益A＝231.66（万元） 建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19（万元） 建筑物价值＝905.19/9%×[1－1/（1＋9%）35]＝9564.98（万元） （3）求取房地产价值 VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
