某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案： 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)
假设开发法
方案一：（从旧厂房到批发市场）
画现金流量图
（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
2）计算开发完成后的价值
V1＝12606.39（万元）
2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
6.计算旧厂房的价值
V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
V0＝－813.83（万元）
作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
方案二：（旧厂房－公寓）
改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处
1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
2.计算补地价金额
1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
6.计算旧厂房的市场价值
V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
V0＝9989.08（万元）
按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。
