为评估某商品住宅楼的价格,在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下所示: (1)可比实例交易情况,如下表所示: 上表交易情况中,正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。(2)该类住宅2007年1月至8月的价格指数分别为85.5,86.7,112,115,116,117,116,117(均以上个月为100)。(3)房地产状况的比较判断结果,如下表所示: 试利用上述资料测算该商品住宅楼:2007年8月31日的正常市场价格。
解 此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法,属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行,难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉,计算时间指数要细心,系数中的比值切忌颠倒,平时多加强练习。计算过程: 该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。 (1)测算公式: 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 (2)求取交易情况修正系数: (3)求取交易日期调整系数。 (4)求取房地产状况调整系数。 ⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC: VA=5000×1.02×2.118×0.939=10 142.89(元/m2) VB=5200×1×1.588×0.971元/m2=8018.13(元/m2) VB=4900×0.99×1.17×1.042元/m2=5914.05(元/m2) ⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则 估价对象价格(单价)=(10142.89+8018.13+5914.05)/3=8025.02元/m2