某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
自有资金现金流量表(此表题中给出)
本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
1.设月租金为A元
1）第1年：年初自有资金投入200万元
年末销售收入400×8000＝320（万元）
2）第2年：年初自有资金投入400万元
年末销售收入600×7800＝468（万元）
年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A
年末运营成本为7200A×30%＝2160A
或者直接计算出第3年末的净经济收入：
1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A
年末运营成本为8400A×30%＝2520A
或者直接计算出第4年末的出租净收入：
1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A
年末运营成本为9600A×30%＝2880A
或者直接计算出第5年末的出租净收入：
1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A
年末运营成本为10800A×30%＝3240A
或者直接计算出第6年末的出租净收入：
1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
自有资金现金流量表
根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
可以计算净现值指标
净现值＝0时，可求出最低租金水平
【本题易错点说明】
■自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；
■设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；
■前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；
■在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。
