某房地产开发公司(以下简称A公司)在某市商业街开发了一幢商品楼，售价11000元/m2，甲选中了其中一套三居室，双方签订了购房合同并于2010年2月1日办理了付款交房的手续，并且约定1年之内办理所有权证书。 甲因公需要出国1年，为了方便房屋的维护，甲在2010年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员乙从物业处取走了甲的房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购，该房被丙看中，乙以A公司名义与某丙签订了购房合同，双方于3月20日办理了交房付款手续，并于次日办理了过户登记手续。 甲于2011年5月回国后发现本属于自己的房屋已被他人居住，十分气愤，手持购房合同要求丙腾退房屋，遭到丙的拒绝。甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖” 的确是自己的工作人员所为，向甲道歉并表示愿意按照合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝甲要求返还房屋的请求。 与此同时，丙将房屋在丁、戊、庚等多家房地产中介公司挂牌销售。准备购房的辛先后在丁、戊、庚三家中介的带领下前往丙的房屋看房，最后与庚公司签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，辛在验看过该房地产后六个月内，如果利用庚公司提供的信息、机会等条件但未通过庚公司而与第三方达成买卖交易的，辛应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向庚公司支付违约金。当时庚公司对该房屋报价165万元，而丁公司报价145万元，并积极与丙协商价格。11月30日，在丁公司的帮助下，辛与丙签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，辛向丁公司支付佣金1.38万元。为此，庚公司对辛提起诉讼，要求支付“恶意跳单”的违约金1.65万元。 1.A公司与甲的购房合同是否有效？为什么？ 2.A公司与丙的购房合同是否有效？为什么？ 3.在甲和丙之间，该房屋的所有权应当归谁？为什么？ 4.A公司应对某甲承担什么样的法律责任？为什么？ 5.丙与丁、辛之间是何种法律关系？ 6.如果丙、丁、戊之间对合同佣金没有约定，哪一方有义务向丁公司支付佣金？ 7.辛是否应当向庚公司支付违约金？
1.有效。该合同订立时主体合格、意思表示真实、内容合法、其他方面也符合法律的有关规定，属合法有效的合同。 2.有效。虽然A公司已将房屋交给甲，但并未办理过户手续，A公司仍然是该房屋的所有权人，所以A公司将房屋卖给丙属于有权处分，不存在合同效力瑕疵。而且，即便A公司是无权处分，也不影响买卖合同的效力。 3.该房屋的所有权应当归丙。根据我国相关的法律规定，房屋所有权的变动以登记为准。甲虽然拿到了房屋钥匙，但是并未登记，所以并没有取得该房屋的所有权。而丙不仅有合法有效的合同，而且进行了登记，所以丙是该房屋的所有权人。 4.A公司应当向某甲承担违约责任。因其“一房二卖”和逾期未办理所有权证书的行为构成违约。 5.丙与辛之间是买卖合同关系。丁与丙、辛之间是居间合同关系。 6.如果没有特别约定，应当由丙、辛双方来平均分担居间人的报酬，即佣金。 7.辛不需要向庚公司承担违约责任。因为丙的房屋信息是公开的，丁、戊、庚等多家房地产中介都有相关信息，辛并没有利用庚公司的独家信息，不构成违约，不需要支付违约 金。 讲解： 1.合同有效需要满足各方面的要件。考试中，如果不存在影响合同效力的特殊问题，如欠缺行为能力、无权代理等，合同自然有效。 2.无权处分的合同效力是司法考试的必考问题。再次提醒，按照《买卖合同解释》第3条，无权处分不影响合同的效力。 3.对于房屋买卖而言，交付关系到现实占有和风险转移，非常重要。更为重要的是过户登记，因为只有登记才能转移房屋所有权。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 4.在合同无法继续履行的情形下，甲可以要求A公司赔偿损失。注意该损失不是缔约 过失的损失，而是违约损失。A公司应当赔偿甲所购房屋的当前市场价格与合同价款之间的 差额。 5.《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间分为报告居间和媒介居间，房地产中介通常介人买卖双方的订约过程，属于媒介居间。需要注意，丙、丁、辛之间存在两层法律关系：一是丁公司与丙、辛三方的居间合同关系；二是丙与辛之间的买卖合同关系。 6.《合同法》第426条第1款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”生活中，因为卖房人所处的强势地位，通常都约定由买房人承担居间费用。 7.针对二手房买卖中的跳单问题，最高人民法院指导性案例I号给出的权威意见是:“房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。”
