甲公司委托某评估机构拟对其拥有的某工业厂房建筑面积4650平方米,以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2008年6月30日取得,取得成本为XXXXX元,评估基准日为2018年6月30日。参照物选了三个同区域土地的基准地价,分别为A,B,C,期日修正系数均为2.0322,均为2012年6月评测得出土地价格,容积率均为2.0,参照土地均为具有50年使用年限,其他因素的修正系数均为1.0500。 容积率的对应系数如下表(记不得了,假设一下):

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甲公司委托某评估机构拟对其拥有的某工业厂房建筑面积4650平方米,以及拥有的2500平方米的工业用地进行评估。该幅土地于2008年6月30日取得,取得成本为XXXXX元,评估基准日为2018年6月30日。参照物选了三个同区域土地的基准地价,分别为A,B,C,期日修正系数均为2.0322,均为2012年6月评测得出土地价格,容积率均为2.0,参照土地均为具有50年使用年限,其他因素的修正系数均为1.0500。 容积率的对应系数如下表(记不得了,假设一下): 已知条件还包括国债到期收益率,房屋建筑物的市场单价,专家打分情况,建筑物耐用年限等,数字记不得了。 求:(1)基准地价体系运用的前提条件是什么? (2)甲公司拥有的工业用地评估值是多少(元/平)? (3)厂房建筑物的重置成本? (4)厂房建筑物的综合成新率? (5)房地产总体评估值?

(1)采用基准地价修正法的前提条件是:①当地政府已公布基准地价;②可以取得基准地价修正体系;③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的(3年以内) (2)数据不全,按照考后同学们反馈,有几个地方需要注意: 一是容积率修正系数: 容积率修正系数=被估对象容积率修正系数/参照物的容积率修正系数 容积率修正系数,用容积率在对照表中查。如果查不到就用插值法。比如容积率为1.84,我们能够查到容积率为1.8 的容积率修正系数是1.0042,容积率为1.9 的容积率修正系数是1.0403,根据插值法的计算原理(我在中级和注册会计财务管理中都有讲解),得到: (1.8-1.9)/(1.0042-1.0403)=(1.8-1.84)/(1.0042-x) 1.0042-x=(1.0042-1.0403)/(1.8-1.9)*(1.8-1.84) 1.0042-x=-0.01444,从而有:x=1.0042+0.01444=1.01864 一是宗地地价修正公式(4-36)中的个别系数要注意: 宗地地价=(适用的基准地价·K1·(1+ ΣK))·K2·K3·K4·K5×容积率修正系数±开 发水平差异修正(4-36) 式中,K1—期日修正系数;ΣK—影响地价各种因素修正系数之和;K2—土地使用年期修 正系数; K3—面积修正系数;K4—形状修正系数;K5—建筑物朝向修正系数。 【注意】ΣK—影响地价各种因素修正系数之和,一般各个系数是连乘,但是这里K—K5 外的系数是加的关系。 年期修正很多人还说不会,按说已经说非常清楚了 (3)数据不全,按照考后同学们反馈,说重置成本就是用物价指数调整。 (4)数据不全,按照考后同学们反馈,用年限法和打分法分别算贬值率,然后算综合贬值率(注意比例,一般年限法权数取0.4,打分法权数取0.6) (5)这问不难,就是先用成本法求房的价值,然后房和地的价值求和得出房地产的评估值。

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