(2018年真题)某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
该工业房地产情况如下：建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。
根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一：
影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费要求：
(1)简述采用基准地价系数修正法的前提条件。
(2)计算土地使用权评估单价(元/平方米)，保留4位小数。
(3)若打分法和年限法权重比为6：4，计算建筑物综合成新率(%)。
(4)计算建筑物评估值，委估资产评估值。
（1）釆用基准地价修正法的前提条件是：
①当地政府已公布基准地价；
②可以取得基准地价修正体系；
③在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3年以内。
（2）【土地】
本次测算评估对象50年使用年期的出让地价，基准地价中设定出让年限为50年，不需要进行年期修正，年限修正系数为1。
评估对象容积率 ＝4650/2500＝1.86
根据内插法计算，容积率修正系数
＝（1.86－1.9）/（1.8－1.9）×（1.042－1.018）＋1.018
＝1.0276
详细计算思路补充
土地使用权评估单价
＝待估宗地所处级别（地段）的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
＝650×1×（2.46/1.3）×1.0276×1.0500
＝1327.1454（元/平方米）
（3）【建筑物】
年限法成新率
＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝（40－6）/40＝85%
综合成新率
＝85%×0.4＋78%×0.6
＝80.8%
（4）【土地＋建筑物】
建筑物评估
＝3500×4650×80.8%
＝13150200（元）
资产评估值
＝13150200＋1327.1454×2500
＝16468063.5（元）
