某不动产占地5000平方米，共10层，容积率为2.5，每层建筑面积相同。 土地使用年限为48年，预计该房地产经过两年开发建成，再经过一年销售招租完毕。 招租结束后，各层使用情况预计如下： (1)1层的大堂部分占该层建筑面积的65%，其余部分的70%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元。 (2)2－5层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年净利润为650元。 (3)6－10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需要承担相当于租金收入10%的运营费用。 假设商场、办公楼的资本化率分别为10%、7%。 要求： (一)计算总建筑面积、各层建筑面积。 (二)评估该不动产销售招租完毕时的市场价值。
（一） 总建筑面积＝2.5×5000＝12500（平方米） 各层建筑面积＝12500÷10＝1250（平方米/层） （二） 1层的收益分为大堂的收益和商铺的收益， 而大堂的收益已包含在整体收益中不需要单独计算。 1层商铺年净收益 ＝1250×（1-65%）×70%×90%×60×12 ＝198450（元） 1层商铺未来收益的现值 ＝198450×（P/A，10%，45） ＝1957272.66（元） 2-5层商场年净收益 ＝1250×4×70%×650 ＝2275000（元） 2-5层商场未来收益的现值 ＝2275000×（P/A，10%，45） ＝22437870（元） 6-10层办公楼年净收益 ＝5×20×1800 ×12×80%×（1-10%） ＝1555200（元） 6-10层商场未来收益的现值 ＝1555200×（P/A，7%，45） ＝21159273.6（元） 该不动产销售招租完毕时的市场价值 ＝ 1957272.66 ＋22437870 ＋ 21159273.6 ＝45554416.26（元）
