需要评估一宗“七通一平”熟地于2014年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2,土地剩余使用年限为65年,容积率(地上总建筑面积/规划用地面积)为2,适宜建造某种类型的商品住宅;预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元,勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%,第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费,第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的,但为体现计算的方便起见,假设各年的投入是集中在各年的年中。预计该商品住宅在建成时可全部售出,售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地:
(1)2014年9月土地开发完成后的总价值。
(2)2014年9月建筑安装工程费、勘察设计专业费用及管理费的总额(折现率为12%)。
(1)开发完成后的总价值=2000×5000×2/(1+12%)2
=1594.39(万元)
(2)建筑安装工程费等的总额=800×(1+12%)×5000×2×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]
=810.36(万元)
