某开发商准备于2014年10月受让一宗位于市中心并且完成“七通一平”的土地,土地总面积为5000m2,土地面积形状规则,其他资料如下:
(1)城市规划允许容积率为6,建筑密度≤5%,土地使用权年限为50年;
(2)根据宗地的区位条件,其最佳用途为商住用途,规划建16层,其中1~4层为商业用途,5~16层为住宅用途。总建筑面积为28000m2,其中商业用途面积为12000m2;
(3)预计建设期为3年,即2017年10月完工。建筑成本为1400元/m2,管理费用为建筑成本的5%;
(4)房屋建造完成后,商业楼预计可以全部售完,而住宅楼则要分期才能售完,预计25%在建造完成时即可售出,45%半年后才能售出，其余则在1年后才能售出。预计商业楼平均价格为4800元/m2,住宅楼平均价格为3000元/m2;
(5)在建设期内,开发建设资金的投情况为:第一年投入开发成本的35%,第二年投入45%,第三年投入20%,并假定开发成本在年度内是均匀投入的;
(6)银行贷款利率为12%(贴现率、折现率),房地产行业平均利润率为15%。
用折现法测算房地产公司项目开发完成后的房地产价值和项目开发成本。
(1)项目开发完成后的房地产价值
=4099.85+3511.21(万元)
=7611.06(万元)
(2)开发成本
28000×1400
=3615.81(万元)
