2010年陈某拟将坐落在某镇的私有房屋一套出卖。张某表示愿意购买，双方于2011年1月签订了房屋买卖合同。合同规定张某先付10万元，佘下的10万元在3月底前付清。张某先付了陈某10万元后，刘某也听说了卖房的事情，找到陈某要求将房子卖给他，并当即给了陈某25万元，双方另行订立了房屋买卖合同，并于第3天到房管机关依法办理了房屋所有权转移的登记手续。张某得知后与陈某发生争执，张某向法院起诉，要求确认其房屋买卖合同有效，自己对房子拥有所有权。法院判决：房屋所有权归刘某。陈某应承担不能履行合同的违约责任。问：房屋所有权是否归刘某?陈某是否应承担不能履行合同的违约责任?
在本案中，房屋的所有人出卖该房，就同一标的物分别订立了两个不同的买卖合同，前一个合同已经付了部分款，后一个合同不仅付款，还办理了产权的变更手续，因而，后一个合同已经发生了转移所有权的效果。这是因为，不动产的所有权转移，是要式行为，必须经过公示程序，即应当经过所有权转移的登记手续。没有经过登记手续，不发生所有权转移的后果。所以，该案争议的买卖标的物归后买受人所有，前买受人不能取得所有权，但可以向出卖人请求承担违约责任。因此，房屋所有权归刘某。陈某应承担不能履行合同，即交付张某房屋的违约责任。
