（案例分析题）2013 年3 月，甲企业向中国建设银行A 市支行贷款2000 万元，贷款期限为2013年4月1日至2014年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。甲企业将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作为抵押。抵押合同约定，如果甲企业不按期清偿贷款，则该办公楼及培训楼将由A 市支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2014 年4 月1日，甲企业只归还了500 万元贷款本金及部分利息。A 市支行对甲企业催要后，甲企业仍然不能清偿。2014年7 月，A 市支行与甲企业协商行使抵押权，拟将甲企业的培训楼、办公楼变卖给乙公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余部分归甲企业。为此，三方共同签订了协议。乙公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于乙公司资金不足，故打算与丙公司进行合作，由乙公司提供土地，丙公司提供资金并负责项目管理,房屋建成后双方按照4 :6 的比例进行分配。乙公司与丙公司合作过程中，由于乙公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，甲企业使用的土地最初依划拨方式而获得。问题:(1)甲企业与A 市支行签订的抵押合同是否有效? 为什么?(3分)(2) 如果甲企业还有其他债权人的到期债权，那么，除甲企业的贷款本金之外，对于2014年4月到2014年7月的贷款利息，以及甲企业未能按期还款产生的违约金，A市支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿? 为什么? (4分)(3) 乙公司与丙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续? 为什么? (4分)
（1）甲企业以自己的培训楼和办公楼进行抵押，其抵押合同有效。（1分）因为其培训楼和办公楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押；（2分）
（2）A市支行作为抵押权人，对甲企业在2014年4月到2014年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。（2分）因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和损害赔偿金：（2分）
（3）不能。（1分）乙公司与丙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律规定，无偿划拨取得的土地只有具备法律规定的条件，签订土地使用权出让合同，（1分）向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。（2分）
