肖某与马某于2018年8月30日签订一份房屋买卖合同,约定肖某将其位于某市的一套房屋卖给马某,房屋价款360万元分两次付清,签订合同时先付160万元,剩余200万元在办理房屋产权过户手续时付清双方约定于同年10月30日到不动产登记部门办理房屋产权过户登记手续。马某按约定交付了第一期房款,等着与肖某去办理过户手续。同年9月20日肖某经人介绍与沈某认识,沈某愿意以万元的价格购买该房屋,并在订立合同时一次付清全部房款。肖某见有利可图,立即与沈某订立一份房屋买卖合同,并于9月30日办理了房屋产权变更登记。同年10月30日,马某要求肖某一起去办理房屋产权过户登记手续时,肖某称自己已将该房屋卖给他人,要求解除与马某签订的房屋买卖合同,愿意退还马某的160万元。马某则认为,自己与肖某签订合同在先,而且自己已按约定履行了合同,而肖某与沈某签订的合同在后,按理属于无效合同,故要求肖某按约定履行合同。双方发生争执,马某诉至人民法院。问题:（1）肖某与马某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?（2）肖某与沈某签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?（3）马某与沈某之间,谁取得该争议房屋的所有权?为什么?（4）肖某与马某之间的房屋买卖合同纠纷应如何处理?
(1)肖某与马某签订的房屋买卖合同有效。因为肖某与马某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示,合同主体具有完全民事行为能力,合同不具有法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续,但根据我国有关法律的规定,登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件,而不是房屋买卖合同生效的要件,故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。(2)肖某与沈某签订的房屋买卖合同有效。因为肖某与沈某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示,合同主体具有完全民事行为能力,合同不具有法律规定的无效合同的情形。(3)沈某取得该争议房屋的所有权。因为沈某已与肖某到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续,而肖某与马某尚未办理房屋过户登记手续。根据我国有关法律的规定,登记是房屋所有权转移的必经程序和要件,故沈某取得该房屋的所有权。(4)法院应判决房屋归沈某所有,肖某对马某已构成违约,应承担违约责任,故肖某应退还马某所付30万元房价款并支付同期银行利息,如果约定有违约金,则应向马某支付违约金,给马某造成其他损失的,应判决予以赔偿损失。
