某宗地为一块待开发建设但已作“四通一平”的空地，土地面积为3 600m2。，允许用途为商业、住宅混合，允许容积率为6，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格。评估过程如下：（1）评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、住宅混合，按允许容积率6，建筑密度50%设计，建筑物1 2层，其中1～2层为商业服务用房，3～12层为商品住房。（2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%的建筑费，第二年投入25%的建筑费。（3）建筑费估计为2 500万元，专业费用为建筑费的6%。（4）年利息率为8%，房地产产业的平均利润率为l 5%。（5）各种税费综合为地价的5%。（6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部售出。预计商业服务用房售价为5000元/m2。，商品住房售价为2000元/m2。。（7）折现率为lO%。要求：利用假设开发法求取地价。
