一待开发建设的“七通一平”空地拟对外转让,土地总面积为10002,允许用途为商业居住混合,允许容积率为7,允许覆盖率≤50%,建筑面积70002,一至二层为商店,总面积为1000m2,三至十四层为住宅,总面积为6000m2。预计共需3年时间完成全部建筑,即2018年7月完成,建筑完成后楼即可全部售出。预计商业楼出售的平均售价为4000元/m2,住宅楼出售当时的平均售出价为2000元/m2。总建筑费用为500万元;专业费用为总建筑费用的6%;年利息率为10%;销售税费为楼价的3%;税费为楼价的4%,投资利润率为20%。第一年需投入50%的建筑费用及相应的专业费用;第二年需投入30%的建筑费用及相应的专业费用;土地使用权年限为50年。(利息以单利计算)要求:评估该宗土地2015年7月的出售价格。
(1)楼价=4000×1000+2000×6000=1600(万元)
(2)开发成本=500(万元)
(3)专业费用=开发成本×6%=500×6%=30(万元)
(4)利息=(地价+开发成本+专业费用)×利息率×计息期
=地价×10%×3+500(1+6%)×50%×10%×2.5+500(1+6%)×30%×10%×1.5+500(1+6%)×20%×10%×0.5
=地价×0.30+95.4(万元)
(5)销售税费=楼价×3%=1600×3%=48(万元)
(6)税费=楼价×4%=1600×4%=64(万元)
(7)投资利润=(地价+开发成本+专业费用)×利润率
=地价×20%+(500+30)×20%
=地价×0.20+106(万元)
则:地价=1600-500-30-(地价×0.30+95.4)-48-64-(地价×0.20+106)
=504.4(万元)