某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 请问： 1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些? 2．在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?
1．（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。 （2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。 （3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。 （4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。 （5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。 2．（1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。 （2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
