李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。 请问： 1．该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型? 2．该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。
1．（1）该估价项目属于咨询性估价 理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。 （2）该估价项目估价时应采用投资价值。 理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。 2．（1）该估价项目主要适宜采用收益法。 理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的） 、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：①确定未来收益期限；②预测未来各期的净收益；③ 求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
