某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值,注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时,发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性,但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时,如选取B写字楼作为其中一个可比实例,那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理
<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同:比如一个是净租金,一个是毛租金;租金单位可能不同,比如一个是建筑面积租金,一个是使用面积租金;可能一个是潜在毛租金(不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入),一个是潜在毛收入(包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入);是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费;是合同租金(租约租金)还是市场租金。 <2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上,具体调整内容有:如是否有租约,是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入,可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用,如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。