现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。 （1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。 1）计算出商业、住宅的建筑面积。 2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。 3）两者汇总得出总价。 （2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。 1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。 2）采用成本法计算出建筑物的价格。 3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。 （3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。 （4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
