某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。(8分)
选用预知未来若干年后价格的收益公式： （1）10年持有期内有效毛收入的收益现值＝50/（8%－5%）×[1－（1.05/1.08）10]=409.1777（万元） 运营费用的现值＝18/（8%－3%）×[1－（1.03/1.08）10]=135.9024（万元） 10年持有期内的收益净现值＝273.275万元 (2)10年后持有期结束后的价格＝[50×（1＋5%）10－18×（1＋3%）10]×（1－6%）/10%＝538.19（万元） 其折现现值＝538.19/（1.08）10＝249.286（万元） (3)该写字楼目前的收益价值 ＝（1）＋（2）＝273.275＋249.286＝522.561（万元）
