评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。 要求:评估该房屋基地使用权价值。
用收益法评估该房屋基地使用权价值。
(1)计算年有效总收入。
年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
(2)计算年运营费用。
①管理费=45000×12×3%=16200(元)
②修缮费=1200000×l.5%=18000(元)
③保险费=1200000×3‰=3600(元)
④房产税=45000×12×12%=64800(元)
⑤附加税=45000×12×5.5%=29700(元)
⑥土地使用税=500×2=1000(元)
⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
(3)计算房地产纯收益。
房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
(4)计算土地纯收益。
①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
(5)计算土地使用权价值。
土地单价=3150483+500=6301(元/平方米)
本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。
