试述房地产所有权。
我国法律把土地以及房屋、林木等地上定着物作为不动产。土地所有权与地上建筑物、其他附着物所有权可以独立存在，也可以合为一体。目前全国大多数地区仍实行土地所有与房屋所有权分别由不同的行政机关负责登记的体制，这也表明房地产所有权实际上是两个所有权的集合。土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是土地所有制的法律表现。历史上，土地所有制有两大类型，即土地公有制和土地私有制。我国现在实行社会主义土地公有制，即国家土地所有制和农民集体土地所有制，因而形成了两种土地所有权。土地所有权是一项民事权利，它所反映的是所有权人因对土地的占有、使用、收益和处分而与其他人发生的权利、义务关系，在法律上具有以下特征：(1)土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。(2)对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是农民集体土地，包括对土地使用、处分(转让)、收益等，都受到相应的法律约束。(3)土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权是对房屋的实际控制的权利。房屋占有权可以由所有人直接行使，也可以由非所有人合法行使。有法定或约定根据的非所有人占有为合法占有，反之则为非法占有。使用权是根据房屋的性能和用途对房屋利用的权利。房屋所有人可以直接使用房屋，也可以由非所有人根据法律规定或者取得所有人同意后使用。收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。如将房屋出租收取租金或将房屋投资入股分红。收益可以由房屋所有人享有，也可以由合法的非所有人享有。处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利。对房屋的处分分为事实上的处分(改建、拆除)和法律上的处分(买卖、赠与、互换)。房屋处分权一般只属于房屋所有人，非所有人只有在符合法定条件下并在法定范围内才能行使房屋处分权。房屋所有权可依据不同标准作不同分类。依房屋所有权的主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。
