试述房地产开发项目运作中项目公司融资的类型及内容
（1）内容：房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。房地产开发项目是一项高投入高风险的投资经营项目，从一个项目立项到完成，需要大量的资金支持。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资，这也成为房地产开发及各种工程资本运作的核心。（2）类型： ①项目公司股权式融资房地产开发项目所有人往往设立房地产开发项目公司吸引投资者进行投资，从而达到融资的目的。项目公司股权式融资将投资者的资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。项目公司股权式融资主要有两种方式：(1)由项目的投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其他投资者组成投资机构进行项目融资。(2)由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。由于追索权被限定在该项目公司内部，因此债权人没有对投资者的追索权。②项目公司银行贷款融资（1）无追索权的项目融资无追索的项目融资也成为纯粹的项目融资。贷款的还本付息依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。如果该项目未能建成或经营失败，其资产或收益不足以长青全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。（2）有限追索权的项目融资与无追索权贷款的还款来源单纯依靠项目的经营权益和取得物权担保不同，有限追索权项目的融资中贷款银行还要求有项目实体以外的第三方提供担保。贷款银行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。③项目公司股权转让房地产项目公司在运用一段时间后，可以通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。
