试论述房地产信托融资与REITs的区别。
(1)REITs实质为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益，REITs的投资者通过持有REITs份额而间接投资不动产，是真正意义上的投资行为；国内现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行，资金运用上虽然包括信托贷款，持有企业股份、购买资产收益权凭证等投资方式，但实践中大多是作了债权融资安排，收益主要为贷款利息。(2)REITs既可以直接持有运营不动产，也可以间接投资不动产。REITs对直接持有运营的不动产享有法律上的权属(包括所有权或他物权)。房地产信托融资不转移信托财产的权属。(3)REITs的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。机构投资者虽然不受数量的限制，但也必须是符合一定条件的“合格”机构投资者。(4)REITs通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，以实现投资风险分散化。(5)中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1—3年；而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8—10年，也有无固定期限的。(6)REITs的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供受益权转让服务，流动性较差。(7)在税收待遇上，我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。
